相続した土地が売れないときの原因と対策｜放置は損！価値を高めるポイントを徹底解説

相続した土地をいざ売ろうとしても、 「問い合わせが来ない」「値下げしても売れない」 という相談は非常に多く、特に郊外や不整形地では売却期間が長期化しがちです。 土地は建物以上に“条件の良し悪し”が価格と流動性に直結します。 売れない原因を明確にし、正しい対策を取ることで、売却成功の確率は大きく上がります。 ここでは、相続土地が売れない主な理由と具体的な解決策を、 「ぱんだはうす」らしく分かりやすく解説します。

 

1｜相続した土地が売れない主な原因

① 価格設定が相場とズレている（最も多い原因） 相場より高い価格は、どれだけ立地が良くても売却が長期化します。 よくある誤解 路線価＝売れる価格ではない 近隣の売り出し価格は「売れていない価格」 固定資産税評価額を基準にするのは危険 土地売却は「周辺の成約事例」を参考にする必要があります。 対策 不動産会社に“売出価格”と“想定成約価格”の両方を確認する 3社以上で査定し価格感覚を掴む 早期売却したい場合は相場−5％〜10％が目安

② 接道条件が悪い・再建築不可 相続土地は、以下の問題が潜んでいるケースが多いです。 道路幅が4m未満 私道負担がある 再建築不可 法令上の制限が厳しいエリア 問題点 建物を建てられない土地＝需要が極端に低い 一般の買主は敬遠するため、売却先が限定される 対策 隣地と調整し「通行承諾」や「私道掘削承諾」を得る セットバックを明確にする 再建築不可の場合は“買取業者”を中心に検討 ぱんだはうすでは、こうした難土地ほど専門的な調査が重要と考えます。

③ 土地の形状が悪い（旗竿地・三角地など） 不整形地は利用の自由度が低く、建築コストも増えます。 よくある形状の問題 旗竿地（細長い通路がある土地） 三角地 高低差が大きい土地 変形地 対策 ハウスメーカーに「建築プラン例」を作成してもらい、魅力を可視化 隣地との“交換”や“買取”で整形化を提案 売却より“駐車場活用”が向くケースもあり

④ 権利関係の問題が残っている 相続した土地に多いトラブルです。 相続登記が未了 所有者が複数（共有名義） 境界が不明 隣地との境界トラブル 抵当権・地役権・賃借権が残っている 権利の不明確さは、買主にとって最大のリスクです。 対策 相続登記を先に完了する 境界確定測量を行う（売却期間が半分になることも） 共有者が多い場合は事前に意思統一する 不要な抵当権などは抹消

⑤ 土地の状態が悪い（管理不足） ・雑草が伸び放題 ・ゴミが放置 ・地盤沈下や擁壁の劣化 見た目の悪い土地は、買主が“リスクある土地”と判断します。 対策 草刈りだけでも印象が劇的に変わる 地盤調査レポートを提示し安心感を高める 擁壁は専門家の点検を依頼する

⑥ エリアの需要が低い 地方や山間部では、そもそも買主が少ないことも。 対策 個人向けではなく「買取業者」を対象に販売 自然用途（資材置場・太陽光用地・畑）を提案 分筆して使いやすいサイズにする “価格を優先”する場合はオークション形式も有効 土地は立地が命ですが、販売方法を変えるだけで売れるケースも多いです。

 

2｜売れない土地を売るための具体的な改善策

① 現状の問題点をリスト化する 法務局で登記確認 道路条件のチェック 境界の状況把握 ハザード情報の確認 近隣需要の調査 専門家の「現地調査レポート」があると改善ポイントが明確になります。

② 専門業者による買取を活用する 売れない土地ほど、 個人より不動産業者のほうが買いやすい 仕組みがあります。 メリット 最短7日で現金化 境界未確定でもOKな場合が多い 難あり土地でも買い取る会社がある ぱんだはうすでも、こうした相談は非常に多く、「売れない土地は市場の切り口を変える」ことで解決することが多いです。

③ 土地の価値を上げる工夫をする 草刈り・整地 古家が残っている場合は解体 測量を実施しリスクを解消 敷地の活用プランを提示 用途変更（駐車場・資材置場・畑） 買主が“使える土地”だと理解できれば、売却確率は大きくアップします。 ④ 税金の優遇制度を活用する 相続土地は売却方法によって税負担が変わります。 譲渡所得の特別控除 空き家特例（最大3,000万円控除） 低未利用地の譲渡特例 相続税の取得費加算 特に相続後すぐの売却は、税金面で有利になるケースがあります。

 

3｜ぱんだはうすからのアドバイス 売れない土地には“必ず理由”がある その理由を明確にし、解消できる部分から着手 相続土地は権利トラブルが多いので、早期の登記と測量が重要 買主が少ない土地は、一般個人ではなく“業者向け”販売が有効 「この土地で何ができるのか？」を示すと成約が早くなる 相続土地は、問題が多いほど専門的な知識が必要です。 正しい対策を取れば「売れない土地」から「売れる土地」に変えることは十分可能です。