相続土地国庫帰属制度（国庫帰属法）ケーススタディ解説

 

1. 制度の概要 2023年4月に施行された「相続土地国庫帰属制度」は、 相続した不要な土地を一定の条件のもとで国に引き渡せる制度です。 相続登記の義務化とセットで導入され、 「利用予定のない土地を相続せざるを得ない」 「管理費や固定資産税の負担だけが増える」 といったケースの救済策として位置づけられています。

 

2. 申請から国庫帰属までの流れ 相続登記を完了 法務局に「国庫帰属の申請」 法務局による 要件審査（不適格事由の有無確認） 審査通過後、負担金の納付（原則20年分の固定資産税相当額） 国への帰属が確定

 

3. 適用できない土地の例（不適格事由） 建物が建っている土地 他人の権利が設定されている土地（抵当権、地上権など） 境界が不明確な土地、争いのある土地 崖地や管理困難な土地 土壌汚染がある土地 👉 要するに「国が容易に管理できる土地」でないと認められない、という点が大きなハードルです。

 

4. ケーススタディ①：地方の山林を相続 事例設定 相続人：次男 相続財産：山林2,000㎡（評価額は低いが利用予定なし） 固定資産税：年間3万円 シミュレーション 負担金＝固定資産税3万円 × 20年分 ＝ 60万円 👉 相続人は60万円を支払えば、その後の管理義務や税負担から解放される。 山林の売却や活用が不可能な地域では有効な選択肢。

 

5. ケーススタディ②：市街地の古家付き土地 事例設定 被相続人宅：市街地の土地120㎡、上物は築50年の空き家 固定資産税：年間10万円 ポイント 建物が残っていると申請できない → 相続人はまず建物を解体する必要あり（解体費用：200万円想定）。 シミュレーション 負担金＝10万円 × 20年分＝200万円 解体費用200万円＋負担金200万円＝合計400万円必要。 👉 売却可能な立地なら、解体後に売却する方が経済合理的。 👉 市街地の物件で国庫帰属は「最終手段」となるケースが多い。

 

6. ケーススタディ③：境界不明確な農地 事例設定 農村部の農地500㎡ 隣接地との境界が未確定 ポイント 境界確定測量を行わなければ国庫帰属できない。 測量費用50万円～100万円が必要となる。 👉 農地バンクへの貸付や地元の農家への売却を検討した方が現実的。

 

7. 制度の長所と短所 長所 管理困難な土地を最終的に処分できる 相続人の将来負担（管理・税金）を回避できる 相続放棄より柔軟（他の財産は相続して土地だけを手放せる） 短所 「誰でもどんな土地でもOK」ではない（審査が厳しい） 建物付き土地は解体が必須でコスト大 負担金が20年分と高額に感じられることも 申請から承認まで時間がかかる

 

8. 実務的アドバイス 早めの検討が重要：相続開始直後から「国庫帰属か売却か」を判断する 地元不動産業者や農地バンクへの相談を先行：売却・貸付の可能性をまず確認 測量・解体の必要性をチェック：隠れコストに要注意 他の相続人との調整を怠らない：共有状態の土地は申請がさらに複雑

 

9. まとめ 国庫帰属制度は「最終的に土地を処分するための出口戦略」として有効ですが、 売却・活用できる余地がないかをまず検討し、 そのうえで「管理困難」「市場性ゼロ」と判断できる土地に限って利用するのが現実的です。 👉 相続不動産の対応は「売却」「貸付」「活用」「国庫帰属」の4択。 👉 早めにシミュレーションと専門家相談を組み合わせることで、相続人の負担を大幅に減らすことができます。

「国庫帰属法（相続土地国庫帰属制度）」を使いこなす — 概要・適用ポイント・長所短所を実務目線でがっつり解説 —

 

1. この制度、なにができる？ 相続や「相続人に対する遺贈」で取得した“土地”の所有権を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。建物は対象外（更地が前提）。2023年4月27日にスタートしました。制度の狙いは、管理が困難な土地の“たらい回し”や放置を防ぎ、所有者不明土地の発生を抑えること。所管は法務省で、申請・審査は法務局が行います。

 

2. 誰が使える？どんな土地が対象？

使える人：相続または「相続人への遺贈」により土地を取得した人（共同相続でも可）。生前贈与や売買で得た土地は対象外。

対象は“土地”のみ：建物が残っていると不可。工作物・残置物・他人の権利（担保権・地役権・賃借権 等）が付いている土地も原則アウトです。

危険・高負担な土地は不可：崩壊の危険がある崖地、土壌汚染、他人の通路として使われているなど、管理・処分に過大な費用や労力が見込まれる土地は不承認になり得ます。 ※境界未確定それ自体が条文上の「絶対NG」ではありませんが、結果として「過大な費用・労力」を要すると判断されれば不承認に傾きます。実務上は境界・越境の火種は極力消してから出すのが安全です。

 

3. お金の話（申請手数料・負担金） 申請時に必ずかかる費用（返金不可）

審査手数料：1筆あたり14,000円。申請書受理時に納付します。却下・不承認でも返りません。 承認後に支払う「負担金」 「国が10年程度管理すると仮定したコスト相当」を土地ごとに算定します。

原則：1筆 20万円。

例外（面積比例など）：市街地の宅地、森林、農業振興地域内農地などは面積や種別で細かい額が決まっています。隣り合う同種の複数筆は“1筆として”負担金計算できる（＝合算で節約可）。※ただし審査手数料は筆ごとにかかります。

ざっくり計算例（公式基準からの一例） 市街化区域の宅地100㎡：係数2,720円/㎡＋定額276,000円 ⇒ 約548,000円。 森林2,000㎡：係数17円/㎡＋定額248,000円 ⇒ 約282,000円。 （自治体配布資料の基準例に基づく概算。実際は地域や区分により変動）

 

4. 手続の流れ（現場の段取り） 事前相談（任意） 　各法務局で相談可。土地の状態や見込ハードルを把握。 申請書提出＆審査手数料納付（14,000円/筆）。 書面審査＋現地調査 　建物・工作物・残置物・他人権利の有無、危険性等を確認。 承認通知 → 負担金納付 　通知に従い期限内に納付すると国庫帰属が成立。 不承認・却下の場合 　申請終了。理由を解消できれば再申請の検討。

 

5. 成績表（運用状況の雰囲気） 法務省は定期的に統計を公表。申請は年々増加し、承認実績も積み上がっています（最新では申請件数が4,000件超の水準）。

 

6. 使うときの「実務ポイント」

A. まず“更地化”の計画を 建物の解体・滅失登記まで含め、工作物・残置物は原則ゼロに。権利（抵当・地役権・賃借権など）は消除。ここが甘いと通りません。

B. “過大負担”になりそうな要素を潰す 崖・土壌汚染・他人の通路利用・著しい管理困難性は不承認方向。専門家（測量・土壌・解体）と事前にリスク査定を。

C. 負担金は“まとめ技”で最適化 隣接・同種の複数筆は1筆扱いで計算可（＝負担金節約）。ただし申請手数料は筆数分出ます。全体での最小総額を試算しましょう。

D. 地目や種別の判定は「現況ベース」 森林・農地・宅地の区分や係数は“現況等”で見られます。登記地目だけで判断せず、実地の利用状況で再確認。

E. タイムラインと税の暦に注意 固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税（年の途中の帰属でも原則その年分は元所有者が納付）。売買と同様、負担調整は私的精算で行うのが一般的。※地方法人・個人の取引慣行に依存、個別確認を。

 

7. 長所と短所（“やる・やらない”の勘所）

長所 管理地獄からの出口：遠隔地・無道路・超小規模・買い手不在の土地でも、一定の条件を満たせば手放せる。 相続世代でバトンを止められる：負の遺産の連鎖を早期遮断。放置リスク（事故・苦情・紛争）を縮減。 不良資産の在庫圧縮：全体の相続設計（保有コスト＞便益の土地）で撤退判断が可能。

短所 現実のハードルは“更地化＆権利クリア”：解体・撤去・権利抹消のコストは自己負担。不承認要素が濃いと門前払い。 負担金が“思ったより高い”ことも：市街地の宅地や大面積森林は面積比例で数十万～の負担金に。申請手数料も筆数分重なります。 即時・必ず引き取られる制度ではない：審査・現地調査があり、却下・不承認も一定数。時間的余裕を持って計画を。

 

8. 代替策と使い分け 隣地買取の打診（実需・一体利用価値が高い） 自治体・地元団体への寄附（実務上は門戸狭い） 超低額売却／権利調整のうえで売却（私道・里道絡みは個別戦略） 管理委託・遊休地活用（草刈り契約、太陽光・資材置場 等） → **「売れない／管理できない」×「負担金の方が安い」**となるケースで国庫帰属が有力候補に。

 

9. 申請前チェックリスト（実務用） 建物・工作物・残置物は全撤去済み（滅失登記まで） 抵当・賃借・地役権等は設定なし／抹消済み 通路・水路としての第三者利用なし 崖・土壌汚染など危険・高負担要素なし 筆のまとめ方（同種隣接）は最適化済み（＝負担金節約） 費用総額（解体・測量・抹消・手数料・負担金）の概算を確定 代替策（隣地売却等）との費用対効果を比較済み

 

10. まとめ（ぱんだhouseの実務スタンス） 「不承認リスクの芽をすべて潰す」——更地化・権利クリア・危険性の排除が王道。 「費用最小化の設計」——筆のまとめ方・種別判定・撤去範囲の見極めで総額を圧縮。 「時間」と「税の暦」を読む」——申請～承認～納付の行程と、固定資産税の賦課期日を意識。 制度は万能ではありませんが、持ち続けるリスク＞手放すコストとなる土地では極めて有効。相続設計と一体で、売却・寄附・活用と国庫帰属をフェアに比較することが、最終的な納得解につながります。

1. 不動産が相続税対策になる理由

相続税の計算は「相続時の時価」ではなく、原則として 路線価や固定資産税評価額 を基準に行われます。 このため、同じ資産額でも現金と不動産では課税評価額に差が出ます。 現金1億円 → 評価額1億円 不動産1億円（実勢価格） → 評価額7,000万程度になることも また、小規模宅地等の特例（最大80%減額）が適用できれば、さらに大幅な圧縮が可能です。 👉 つまり「現金を不動産に組み替える」「不動産の形態を工夫する」ことで相続税を大きく減らせます。

 

2. 代表的な不動産相続税対策

小規模宅地等の特例の活用 居住用宅地：80%減額（330㎡まで） 事業用宅地：80%減額（400㎡まで） 貸付宅地：50%減額（200㎡まで） 生前贈与を組み合わせる 暦年贈与110万円非課税枠 相続時精算課税（2,500万円まで非課税） 贈与時の評価額で固定できるメリット 不動産の活用方法を変える 更地より賃貸アパート（貸家建付地評価で減額） 居住用・事業用にすれば小規模宅地特例対象に 共有名義にする 共有割合で分散させることで、相続時の分割を容易に 法人を活用する 不動産を法人に移転し、相続税負担を軽減

 

3. ケーススタディ①：現金から不動産への組替 前提条件 父：80歳 財産：現金1億円、相続人は妻と子2人 相続税基礎控除：3,000万 + 600万×3人 ＝ 4,800万 現金のまま相続 課税価格：1億 − 4,800万 ＝ 5,200万 相続税（概算）：約1,000万円 1億円で不動産を購入（評価7,000万） 課税価格：7,000万 − 4,800万 ＝ 2,200万 相続税（概算）：約300万円 ✅ 現金を不動産に組み替えるだけで、相続税700万円削減。

 

4. ケーススタディ②：自宅の小規模宅地特例 前提条件 自宅土地：200㎡（路線価30万/㎡ → 評価額6,000万） 建物：500万 現金：1,000万 相続人：妻と子 特例なし 合計評価：6,000万 + 500万 + 1,000万 ＝ 7,500万 基礎控除：4,800万 課税価格：2,700万 小規模宅地特例あり（居住用80%減） 土地：6,000万 → 1,200万 合計評価：1,200万 + 500万 + 1,000万 ＝ 2,700万 基礎控除：4,800万 課税価格：0円 ✅ 適用の有無で、相続税ゼロにできるかどうかが分かれる。

 

5. ケーススタディ③：更地とアパートの比較 前提条件 更地：300㎡、路線価30万/㎡ → 評価額9,000万 相続人：子2人 更地のまま相続 評価額：9,000万 アパートを建てた場合（貸家建付地評価） 土地評価：9,000万 × 80% ＝ 7,200万 建物評価：建築費5,000万、固定資産税評価60% → 3,000万 合計：1億2,000万の実勢価値 → 評価額1億200万 👉 現金9,000万を更地で持つよりも、アパート化すると評価額を圧縮可能。 さらに 貸付宅地特例（50%減額、200㎡まで） を使えば、課税価格をさらに下げられる。 ✅ 不動産の形態を工夫することで、相続税を大幅に抑えつつ、家賃収入も得られる。

 

6. ケーススタディ④：生前贈与と不動産 前提条件 父：70歳 財産：土地4,000万 相続人：子2人 相続時にそのまま承継 評価額4,000万が課税対象 生前贈与（相続時精算課税） 2,500万まで非課税 → 贈与時評価で固定 将来、土地の評価が6,000万に上がっても課税は4,000万ベース ✅ 相続時精算課税は「値上がりが予想される土地」で有効。

 

7. 相続税対策の注意点

相続税だけに偏らない → 節税しても、売却時の譲渡所得税で逆に不利になるケースあり 不動産流動性リスク → 節税のために不動産を増やしすぎると、現金が足りず納税資金に困る 家族関係の調整 → 不動産は分割が難しく、争族の火種になる 制度の見直しリスク → 小規模宅地の特例や贈与税の優遇は税制改正の影響を受けやすい

 

まとめ

不動産は相続税対策として非常に有効ですが、 「現金 → 不動産」の組替 「特例（小規模宅地・貸付地）」の活用 「生前贈与・法人化」との組み合わせ をどう使うかで、税額は数百万円〜数千万円変わってきます。 👉 ポイントは、相続人の生活設計と税金のバランスを取ること。 相続税を減らしつつ、相続後の納税・管理・売却まで見据えた総合的な設計が必要です。

不動産の相続税対策：節税の基本から実務手順まで徹底解説

相続税は、現金だけでなく不動産も対象となる税金です。不動産は評価額の調整や特例制度の活用により、相続税負担を大幅に軽減できる可能性があります。本コラムでは、不動産を使った相続税対策の概要、具体的な方法、適用手順とポイントを詳しく解説します。

 

1️⃣ 不動産を活用した相続税対策の概要 相続税対策としての不動産活用は、主に以下の目的で行われます。

土地の評価額を下げる

路線価評価や固定資産税評価の差を利用

小規模宅地の特例、貸家建付地減額、地積規模の大きな宅地の評価減などを活用

現金化による課税圧縮を避ける

現金よりも不動産の方が相続税の節税効果が高い場合がある

相続分の調整や納税資金確保

不動産を分割しやすい形に整備

納税資金確保のために賃貸物件を利用する

 

2️⃣ 主な不動産相続税対策の方法

① 小規模宅地の特例 居住用や事業用の宅地について最大80％評価減 適用条件：相続人が引き続き使用することなど 注意点：適用面積上限や複数相続人間での調整が必要

② 貸家建付地・貸付事業用宅地 貸付けにより評価額を下げる（50％程度） 長期空室や利用状況により評価額変動

③ 土地分割・遺産分割の工夫 相続人間で不動産を分割する場合、土地の形状や評価方法を工夫することで課税額を調整可能 分割前に評価シミュレーションを行う

④ 贈与を活用 相続前に暦年贈与や相続時精算課税を活用して評価額圧縮 贈与税と相続税のバランスを考慮

⑤ 信託や法人化 信託や不動産管理法人を利用して評価額圧縮や納税資金の確保 専門家との事前相談が必須

 

3️⃣ 適用の手順（実務フロー）

対象不動産の整理 所有不動産の種類、面積、用途、評価額を確認

評価額シミュレーション

小規模宅地の特例、貸家建付地減額などの適用前後で計算

複数の節税方法を組み合わせて最適化

相続人との調整

分割案や適用特例の割り当てを事前に決定

遺言書の作成も検討

必要書類の準備 固定資産税評価証明書、登記事項証明書、賃貸契約書など

相続税申告 「小規模宅地等の特例の適用明細書」など、必要書類を添付 申告期限は原則、相続開始から10か月以内

 

4️⃣ 注意点とリスク

適用条件の確認が必須 小規模宅地の特例や貸家建付地減額は条件を満たさないと適用不可

相続人間の合意 複数相続人がいる場合、特例適用や分割方法について合意形成が必要

評価額の変動 土地形状や用途変更によって評価額が変わる可能性あり

納税資金の確保 不動産評価額は下がっても現金化できなければ納税資金が不足する場合あり

節税効果の過信に注意 過度な節税対策は将来的に争族や税務調査のリスクとなる

 

5️⃣ ケース別イメージ ケース 推奨対応 被相続人自宅＋子が居住 小規模宅地特例で最大80％評価減 貸家物件 貸家建付地減額で評価額圧縮、収益も確保 広大な農地や山林 相続税評価を圧縮できる場合あり、土地改良や分割を検討 複数相続人で争いそう 遺言書作成、分割シミュレーションで調整

 

6️⃣ まとめ 不動産は相続税対策の中心的資産であり、評価減額や特例活用により大幅な節税が可能 小規模宅地の特例、貸家建付地、贈与の組み合わせが効果的 適用条件や面積上限、相続人間の調整、納税資金確保など実務上の注意点を事前に整理することが重要 専門家とシミュレーションを行い、申告期限内に適切な手続きを行うことが節税成功の鍵

空き家特例 3,000万円特別控除 ― ケーススタディで学ぶ実務ポイント

 

1. 空き家特例とは？ 被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていた住宅を相続した際、その不動産を売却することで発生する譲渡所得から 最大3,000万円を控除できる制度。 平成28年に導入され、空き家問題解消と中古住宅市場の活性化を目的としています。

 

2. 適用要件 特例の利用には、以下の条件を満たす必要があります。 被相続人が一人で居住していた家屋（または相続開始直前に居住していた家屋）であること 相続から3年後の年末までに売却すること 売却価格が1億円以下であること ①家屋を耐震リフォームして売却、または②家屋を取り壊して更地で売却すること 区分所有建物（マンション等）は原則対象外

 

3. ケーススタディ①：相続した空き家をそのまま売却 事例設定 被相続人：父（享年88歳） 相続人：長男 相続財産：実家（木造一戸建、昭和55年築、評価額2,000万円） 長男が売却した価格：2,500万円 取得費：500万円（購入時） 通常の計算 譲渡所得 ＝ 売却価額 － 取得費 － 譲渡費用 ＝ 2,500万円 － 500万円 ＝ 2,000万円 長期譲渡所得税率20.315%をかけると、約406万円の税金発生。 空き家特例適用後 譲渡所得 2,000万円 － 3,000万円控除 ＝ 0円 → 課税なし！ 👉 築古住宅をそのまま売却する場合でも、要件を満たせば大幅に税負担を軽減可能。

 

4. ケーススタディ②：更地にして売却 事例設定 実家を取り壊して更地で売却 解体費用：300万円 売却価格：3,200万円 取得費：600万円 通常の計算 譲渡所得 ＝ 3,200万円 － 600万円 － 300万円 ＝ 2,300万円 課税額：2,300万円 × 20.315% ＝ 約467万円 空き家特例適用後 譲渡所得 2,300万円 － 3,000万円 ＝ 0円 👉 解体費用をかけても、控除で非課税になるケース。

 

5. ケーススタディ③：適用できない失敗例 被相続人が 老人ホームに入居していた期間が長い（入居直前まで実家を居住の用に供していない） 相続人が相続後に 自ら居住してから売却した 売却価格が1億円を超えた 👉 こうした場合は特例が使えず、多額の譲渡税が発生するので要注意。

 

6. 実務上のポイント 相続発生後すぐに方針を決める：売却まで「3年以内」という期限がある 登記・遺産分割協議を迅速に進める：相続登記を先延ばしにすると、期限に間に合わなくなる 贈与と混同しない：相続登記を飛ばして子供名義にして売却すると、贈与税課税の可能性あり 譲渡費用も活用：解体費・仲介手数料・測量費用も譲渡所得から控除できる

 

7. まとめ 空き家特例は、譲渡所得税をゼロにできる強力な制度ですが、 「要件確認」と「売却までのスケジュール管理」が最大の肝」。 特に、老朽化した実家や遠隔地の不動産を処理する際には、 ✔ 早期に専門家に相談 ✔ 解体 or 現状売却の選択 ✔ 相続登記・遺産分割の整理 をセットで進めることが、円滑な相続不動産の整理につながります。