法定地上権が成立しているケーススタディ ― 相続や共有解消における複雑な権利関係の実例 ―

 

1. 事例の概要 前提状況 祖父Aが所有する土地の上に、父Bが自己資金で建物（住宅）を新築。 土地はA名義、建物はB名義。 その後、祖父Aが亡くなり、土地はAの子2人（Bと叔父C）に相続された（各1/2ずつ共有）。 さらに年月が経ち、Bが亡くなり、Bの子（長男Dと次男E）が建物を相続。 この時点で、 土地は叔父CとBの相続人D・E（共有） 建物はD・Eが共有 という状態になりました。 重要ポイント B（建物所有者）とA（土地所有者）が「別人」であり、相続によって土地と建物の所有者が別々になったことで、法定地上権（民法388条）が成立する可能性が生じます。

 

2. 法定地上権とは？ 法定地上権とは、 同一人が所有していた土地と建物が、相続や競売などにより別々の所有者になったときに、土地の所有者が建物の利用を妨げられないようにするために、当然に成立する地上権です。 成立要件 元々は同一人が土地と建物を所有していた 相続や強制競売などにより所有者が異なるものとなった 建物が土地上に存在し続けている ※贈与や売買などの任意の行為で分離した場合は成立しない点に注意。

 

3. この事例での主な問題点 土地の処分制限：叔父Cが土地を売却したいが、D・Eが建物を利用しており、自由に売れない。 利用料の問題：土地使用料（地代）の取り決めがなく、CとD・Eの間で紛争になりやすい。 建替えリスク：建物を建替えたいが、土地共有者Cの同意が必要で話が進まない。 共有関係の複雑化：世代交代により、土地・建物ともに共有者が増加し意思決定が困難に。

 

4. 解決策と対応の流れ (1) 権利関係の明確化 登記簿で土地・建物の所有者を確認 法定地上権が成立していることを法的に確認（専門家の意見） (2) 地代の取り決め 建物所有者（D・E）が土地共有者Cに使用料（地代）を支払う協定を結ぶ 公正証書化しておくと紛争予防になる (3) 共有関係の解消 土地・建物いずれかを共有者間で売買・贈与して単独所有にする 協議がまとまらない場合は共有物分割訴訟も検討 (4) 建替え・将来の処分方針を合意 世代交代を見据え、土地・建物一体で売却するシナリオを共有 共有者間で事前に合意書を作成しておく

 

5. 実務上のポイント 法定地上権は登記されないが、成立すれば第三者にも対抗できる 土地だけを売却しても、買主は建物がある限り自由に利用できない 将来的な空き家化や共有者増加により、権利調整が一層困難になるため、早期対策が不可欠

 

6. まとめ 本事例のように相続により土地と建物の所有者が分離した場合、法定地上権が自動的に成立することで、土地所有者は自由に土地を使えず、建物所有者も建替えや売却に制約が生じます。 放置すると相続が重なるたびに共有関係が複雑化し、処分不能資産となる恐れがあります。 ➡ 早期に共有解消・利用ルールの明確化・専門家の関与が、円滑な不動産管理と資産承継のカギとなります。