相続税の節税に使える「小規模宅地等の特例」｜不動産相続で絶対に知るべき制度

相続税の節税策として、もっとも効果が大きいのが 「小規模宅地等の特例」。 住宅や事業用など一定の宅地について、相続税評価額を 最大80％減額 できる破格の制度です。 不動産の相続がある場合、適用できるかどうかで相続税が数百万円単位で変わることも珍しくありません。 本コラムでは、小規模宅地等の特例の 条件・注意点・失敗しがちなポイント を徹底解説します。 🐼ぱんだはうすコメント 「相続税対策の“王様”がこれ。住宅の土地はもちろん、実家や事業用土地を持つ方は絶対チェック！」

 

■ 小規模宅地等の特例とは？ 相続した宅地のうち、 居住用（特定居住用宅地） 事業用（特定事業用宅地） 貸付事業用宅地 など一定の用途の土地について、相続税の評価額を大きく減額できる制度です。 種類ごとの減額幅は以下の通り。 用途区分 上限面積 減額割合 特定居住用宅地（自宅） 330㎡ 80％減 特定事業用宅地 400㎡ 80％減 貸付事業用宅地（アパート等） 200㎡ 50％減 不動産を相続すると評価額が大きいため、この特例を使えるかどうかで相続税額が段違いになります。

 

■ 居住用宅地（自宅）で使う場合の条件 「父母の自宅を相続する」という一般的なケースでよく使われるのが 特定居住用宅地。 主な要件はこちら： ● ① 配偶者が相続する場合 → 無条件でOK もっとも使いやすいパターンです。 ● ② 同居の子が相続する場合 被相続人と相続人が 同居していたこと 相続後も その家に住み続ける これがカギになります。 ● ③ 別居の子でも使える「家なき子」要件 次が非常に重要なポイント！ 別居していても特例が使える場合があります。 条件は以下のとおり： 相続人本人や配偶者が自宅を所有していない 相続開始前3年以内に自己所有の家に住んでいない 勤務・単身赴任などやむを得ない事情の別居である場合も対象の可能性あり 🐼ぱんだはうすコメント 「“家なき子要件”は誤解されやすい部分！ 自宅を持っているかどうか、過去3年以内の居住状況がポイントです。」

 

■ 小規模宅地等の特例が使えないケース（要注意！） 小規模宅地の特例は非常に強力ですが、意外に“落とし穴”があります。 ● 1. 被相続人が老人ホームに入居していた 条件によっては使えますが、 家財が残っている 生活の本拠が自宅と認められる などのチェックが必要です。 ● 2. 相続人が相続後すぐに自宅を売却した 居住継続が前提なので、売却すると特例が無効になることがあります。 ● 3. 別居の子だが、配偶者名義の家に住んでいる 「家なき子」要件から外れ、特例が使えません。 ● 4. 相続税の申告をしなかった 小規模宅地は 必ず申告が必要。 相続税が“0円”であっても申告がなければ適用できません。

 

■ 節税効果のイメージ 例：土地評価額3,000万円（200㎡） → 特定居住用（80％減）を適用すると… 評価額： 3,000万円 × 20％＝600万円 差額なんと 2,400万円！ 🐼ぱんだはうすコメント 「不動産相続は金額が大きいから、80％減の破壊力がすごいのです。」

 

■ よくある失敗例（事例） ● ケース1：兄が別居だが“家を持っているので”特例が使えない → 別居でも 持ち家がない 過去3年以内に自分の家に住んでいない なら◎ ※誤解しがちなので重要ポイント ● ケース2：相続後に売却 → 特例取り消しのリスク 特例適用後、一定期間住み続けなければいけないため、すぐの売却は危険。 ● ケース3：老人ホーム入居中の「生活の本拠」判断でミス 家財が残っていれば適用可能なことも多いが、判断が難しいため要専門家。 ■ 争いを避けるためにできること 生前に「誰が自宅を引き継ぐのか」を話し合う 遺言書で明確に指定しておく 相続開始前の住宅の名義変更は慎重に 家なき子要件の該当確認はプロに依頼 不動産評価額を事前に把握しておく 🐼ぱんだはうすコメント 「評価額のブレが大きいのが不動産。 早めに査定をとっておくと節税計画がぐっと楽になります！」

 

■ まとめ 小規模宅地等の特例は、相続税において最大級の節税効果をもたらす制度です。 特に 自宅の土地（特定居住用宅地） は要件を満たせばほとんどの家庭で使えるため、必ずチェックすべき項目。 ただし、 別居の相続人 老人ホーム入居 相続後の売却 などは条件が複雑で判断を誤りやすい部分です。 不動産の相続がある場合は、早めに相談するのがトラブル防止と節税の両面で効果的です。