未登記建物は売れる？名義の整理方法｜売却前に必ず知るべきリスクと手続き

不動産売却の現場で非常に多い相談が 「未登記建物は売れるの？」 「名義不明の家があるけどどうしたらいい？」 というものです。 結論から言うと—— 未登記建物でも売却は可能。ただし“名義の整理”が必須で、放置すると売れない・売値が下がる・契約が破談するリスクが極めて高い。 特に空き家相続や古家付き土地の売却では、 未登記建物が理由で買主がローンを組めないケースが続出しています。 ここでは、未登記建物の売却可否、必要書類、名義整理の流れを 不動産実務の観点から徹底解説します。

 

■ 未登記建物とは？ 建物を建てた際、本来は法務局に登記する必要がありますが、 祖父母の代に建築 昭和の増築部分だけ未登記 建築確認を取らずに建築 相続を繰り返して名義が曖昧 農地上の建物などで登記されず放置 といった理由で 登記がされていない建物 を「未登記建物」と呼びます。

 

■ 未登記建物は売れる？結論：売れるが“そのままは危険” 【売れる理由】 建物の登記は「所有権の対抗要件」であり、 登記がなくても事実として建物を所有していれば売却は可能。 【危険な理由】 しかし未登記状態では以下の問題が起こりやすい： ✔ 買主が住宅ローンを利用できない 金融機関は登記のない建物を担保にできないため、 融資が通らないケースがほとんど。 ✔ 買主が不安を感じ、値引き交渉される 売主が不利になる典型例。 ✔ 名義不明のままでは“相続人全員の同意”が必要になる 売主本人が登記名義人と違う場合、権利関係が複雑化。 ✔ 契約後に登記できずに契約解除になることも 実務では非常に多いトラブル。 → 売れるが、名義整理をする方が確実で高く売れる。

 

■ 未登記建物の売却前に必要な名義整理 未登記建物の名義整理は、 「誰が建てたか・誰が所有者か」を法務局に証明する作業です。 以下の手続きが一般的です。

① 所有者の確認（最重要） 「建築した人＝所有者」になるのが原則。 確認方法： 建築当時の工事契約書 固定資産税の建物課税台帳 家屋調査済証 地元工務店や市役所への聞き込み 相続の場合 → 戸籍・遺産分割協議書 所有者が亡くなっている場合、 相続登記と併せて建物の表題登記を行う流れになります。

② 建物表題登記を行う 未登記建物はまず 土地家屋調査士による現地調査 → 図面作成 → 表題登記 の順で手続きします。 必要書類の例： 建物の所在・構造・床面積の確認書類 所有権証明書（相続なら遺産分割協議書など） 建築時期を確認する資料（写真・固定資産税情報など）

③ 所有権保存登記を行う 表題登記後、司法書士が 所有者の名義を法務局で確定する手続きを行います。 これで初めて建物の名義が正しく整います。

④ （相続の場合）相続登記も同時に必要 建物の名義整理とセットで、 相続登記が必要となるケースがほとんど。 相続人が多い場合は、 「未登記建物の所有者が誰か」で揉めやすいポイントになります。

 

■ 未登記建物のまま売る“裏ワザ”はある？ ① 建物付き土地として売る（古家付き土地） 実務でも多い方法で、 建物価値をゼロ評価し土地売買として扱う。 ✔ 売主負担が少ない ✔ 早期売却が可能 ただし買主がローンを組む場合は、結局登記が必要。 ② 解体して更地にして売る 建物の登記問題を丸ごと解決できる。 ✔ 名義整理不要 ✔ 買主の不安ゼロ ✔ 高く売れやすい デメリット：解体費用（80〜150万円前後）がかかる。 ③ 買主が自費で登記する条件で売る 買主が建物調査〜登記を引き受ける方法。 ただし… 売値は下がる 売却期間が延びる 買主がローンNGのまま → 基本的にはお勧めされない。

 

■ 未登記建物を売るための“最速・確実な流れ” 所有者の特定（相続含む） 土地家屋調査士に表題登記を依頼 司法書士に所有権保存登記を依頼 建物の名義が整理された状態で売却活動 → 最終的にもっとも高く・早く売れる王道パターン。 ぱんだhouseでも、 未登記建物の調査・相続人の整理・登記手配まで ワンストップで対応可能です。