共有持分売却という選択肢 ― “出口戦略”として最も現実的な解決法とは

共有名義の不動産は、一見すると「兄弟で仲良く持つ」「相続した家をそのままにしておく」など、簡単な選択に見えます。しかし実際には、売却・管理・相続・修繕・税金のすべてでトラブルを生みやすい、非常に扱いの難しい資産です。 特に、 「共有者の一人でも反対すると売れない」 「固定資産税は持分に関係なく誰かが払う必要がある」 「感情面の対立が深刻化しやすい」 など、放置することでリスクが膨らむケースも少なくありません。 そこで選択肢として注目されているのが、 “共有持分だけを売却する” という出口戦略です。 ぱんだhouseが取り扱うご相談でも、 「相続した兄弟が住んでいて売らせてもらえない」 「離婚で共有名義のままになっている」 「話し合いが進まないので現金化したい」 といったケースで 共有持分売却が唯一の現実解になることが多くあります。

 

■ なぜ共有持分売却が選ばれているのか？ 1. 共有者全員の同意が不要 不動産全体を売却する場合は全員の合意が必須ですが、 共有持分は“自分の分だけ”単独で売却できます。 ● 兄弟の一人が反対しても売れる ● 離婚後、元配偶者との連絡が取れなくても売れる ● 共有者同士の関係が悪くても関係なく売れる 「揉めて進まない」を抜け出せる大きなメリットです。 2. 固定資産税の負担から解放される 共有持分を手放せば、あなたの持分に応じた固定資産税の支払い義務も消滅。 放置しているだけで毎年出る “負動産コスト” から解放されます。 3. 修繕・管理の義務からも離脱 空き家やボロ家の場合、 倒壊リスクや雑草管理、近隣クレームなど 「共有者の誰か」が対応しないといけません。 共有持分売却により、 あなたは義務から完全に離脱できます。 4. 将来の相続トラブルを回避できる 共有を次の世代に引き継ぐと、 「数次相続」や「持分が細分化」し、 解決がほぼ不可能な状態になります。 共有持分売却で早めに整理することは、 相続トラブルの“連鎖”を止める最大の予防策です。

 

■ 共有持分は誰に売れるのか？ ① 他の共有者へ売却（理想形） もっともスムーズ。 しかし「お金がない」「買う気がない」という理由で断られることが多い。 ② 一般市場の買主へ売却（難しい） 一般のエンドユーザーは 「赤の他人と共有」状態を嫌うため、ほぼ成立しません。 ③ 専門の共有持分買取業者に売却（現実的） 最も現実的でスピーディー。 業者がその後、交渉・調整・買取・換価などを行ってくれます。 ぱんだhouseでも、共有持分の売却サポートにより 「数年止まっていた状況が一気に前に進んだ」 といったお声を多くいただきます。

 

■ 共有持分売却の注意点 ● 市場価格より安くなる 不動産全体を売るより価格は低くなりがちですが、 「動かない不動産が即現金化できる」価値は大きい。 ● 売却後は共有者との関係が変化する 第三者が共有者として入ることで、 他の共有者が「売るしかない状況」になり、 結果として不動産全体売却が進むケースもあります。 ● 持分登記が必要 未登記・名義不備がある場合は事前整理が必要。 司法書士との連携で最短ルートを選べます。

 

■ ぱんだhouseのひと言アドバイス 共有名義の不動産を放置しても、 時間が経つほど問題は複雑化します。 ✔ 兄弟の関係が悪化 ✔ 固定資産税だけが増え続ける ✔ 空き家の劣化が進む ✔ 子ども世代に負の遺産を残す 共有持分売却は、 “揉めて動けない状態”から抜け出す最も強力な選択肢です。 あなたのケースが 「売却した方がいいのか」 「まず共有者に交渉すべきか」 など、状況を簡単に教えていただければ、 最適な出口戦略をご提案できます。