田舎の土地が売れない理由と対策 — 価格・需要・条件を“正しく整える”ことが鍵

都市部と違い、田舎の土地・地方の不動産は売却に時間がかかることが多く、数年売れないケースも珍しくありません。 しかし、売れない理由には明確な傾向があり、ポイントを押さえた対策をすれば売却の可能性は大きく高まります。 本記事では、田舎の土地が売れない理由と、その具体的な改善策を不動産実務の視点から詳しく解説します。

 

■ 1. 田舎の土地が売れない主な理由 ● ① 需要が少ない（買い手の母数が極端に小さい） 都市部と違い、田舎の土地は ・人口減少 ・若者の流出 ・新規転入希望者が少ない など、そもそもの買い手が少ない状況です。 需要が少ない＝売却期間が長期化するのは当然です。 ● ② 接道条件・形状など“建物が建てにくい” 田舎の土地は次のようなケースが非常に多いです。 ✔ 幅員4m未満 ✔ 未接道・再建築不可 ✔ 変形地・がけ地 ✔ 水路に面している ✔ 私道問題が放置されている 建築しにくい土地は、 買い手が限定される＝売れにくい土地になります。 ● ③ 解体・造成・整地などに費用がかかる 古家付きの場合、 ・解体費が高い ・地盤が悪い ・樹木の伐採が必要 など、買主側の負担が増えるため敬遠されます。 建物が古すぎるほど、 **“建物価値ゼロ”どころか“マイナス査定”**になることもあります。 ● ④ 相場より高い価格に設定されている 田舎の土地は相場が読みづらく、 近隣の売り出し価格を真似して高値設定になることも。 しかし、地方では 相場の10〜20%の価格差でも買い手がつかない という現実があります。 ● ⑤ インフラや生活利便性の問題 田舎の土地には次の課題が多くあります。 ✔ 公共交通がほとんどない ✔ スーパー・病院が遠い ✔ 公共下水が通っていない（浄化槽必要） 生活利便性が低いほど、買い手は慎重になります。

 

■ 2. 売るための現実的な対策 ● ① 適正な価格へ調整する（最重要） 田舎の土地は **“市場価格ではなく、売れる価格”**を見定めることが重要。 実勢価格は想像以上に低いことが多く、 地域によっては「坪1万円でも売れない」ことも。 ぱんだhouseが扱う地方案件でも、 相場調整だけで売れるケースが圧倒的に多いです。 ● ② 古家付きの場合は「現況売却」を検討 解体費が高い地域では、 更地よりも「古家付き現況渡し」の方が買い手がつくことも。 現況売却のメリット ✔ 費用負担が減る ✔ 売却までの時間が短くなる ✔ 遠方の相続人でも対応しやすい ● ③ 接道・境界・未登記などの法務整理 建築できない土地は、買い手の層が激減します。 対策として： ✔ 境界確定 ✔ 未登記建物の解消 ✔ 私道の持分整理 ✔ 接道が足りない場合の代替案検討 法務整理が進むほど、売却できる可能性は大きく上がります。 ● ④ 売却方法を「仲介＋買取」の両軸で検討 田舎の土地は、仲介だけだと長期化しがちです。 ✔ 時間がかかっても高く売りたい＝仲介 ✔ 早く現金化したい＝買取 状況に応じて両方を併用するのがベスト。 ぱんだhouseでは、両方の査定を提示して 最も損のない方法を提案しています。 ● ⑤ 地域特化の不動産会社を選ぶ 田舎の土地は、地元の事情を把握した会社が強いです。 ✔ 地元の買主リストを持っている ✔ その地域の成約データが豊富 ✔ 農地転用や地域ルールを熟知 全国チェーンよりも、地場の会社の方が売りやすい傾向があります。

 

■ ぱんだhouseのコメント（アドバイス） 田舎の土地は、 ・相場が読みにくい ・買い手が少ない で売却が難しいですが、 正しい価格設定と法務整理を行えば必ず出口はあります。 また、放置すると ✔ 固定資産税の負担 ✔ 草木の管理 ✔ 空き家の倒壊リスク ✔ 近隣トラブル が増えるため、早めの相談が安心です。 あなたの土地の状況を教えていただければ、 無料で「売れる可能性」と「最適な出口」を具体的にお伝えできます。