1. 制度の概要
小規模宅地等の特例とは、相続や遺贈によって取得した宅地等の評価額を 最大80%まで減額 できる制度です。 不動産を持つ家庭の相続税対策では最も重要かつインパクトの大きい特例のひとつ。 主な要件 被相続人が住んでいた宅地（特定居住用宅地等） → 同居親族が相続した場合、または持ち家のない子が相続した場合などに適用可。 事業用宅地（特定事業用宅地等） → 被相続人が事業に使っていた土地を、相続人が事業継続する場合に適用可。 貸付事業用宅地（アパート・駐車場など） → 一定条件で50%減額。 減額割合と上限面積 居住用宅地：80%減額、330㎡まで 事業用宅地：80%減額、400㎡まで 貸付宅地：50%減額、200㎡まで 👉 複数区分を組み合わせる場合、上限面積の調整が必要。
2. ケーススタディ①：居住用宅地を長男が相続 前提条件 被相続人：父 相続財産：自宅（土地200㎡、建物評価500万円、その他現金1,000万円） 土地の路線価：30万円／㎡ → 評価額 6,000万円 相続人：母と長男 特例なしの場合 土地評価額：6,000万円 建物：500万円 現金：1,000万円 合計：7,500万円 👉 相続税の基礎控除：3,000万 + 600万 × 2人 ＝ 4,200万円 課税価格：7,500万 − 4,200万 ＝ 3,300万円 小規模宅地特例を適用（居住用・200㎡ ≤ 330㎡） 土地評価額：6,000万 × (1 − 0.8) ＝ 1,200万円 建物：500万円 現金：1,000万円 合計：2,700万円 👉 課税価格：2,700万 − 4,200万 ＝ 非課税（0円） ✅ このケースでは、小規模宅地の特例を使うことで 相続税ゼロ となる。
3. ケーススタディ②：同居していない子が相続 前提条件 被相続人：母 土地：150㎡（評価額 4,500万円） 相続人：長男（別居・自宅あり）、二男（別居・持ち家なし） 特例適用可否 長男：自宅を所有しているため、特例対象外 二男：持ち家なし（賃貸住まい）のため特例対象 👉 二男が土地を相続すれば、小規模宅地の特例を適用可能。 税額比較 特例なし：4,500万円 特例あり（80%減）：900万円 ✅ 誰が相続するかによって、評価額が 4,500万 → 900万 まで下がるかどうかが分かれる。
4. ケーススタディ③：二世帯住宅の扱い 前提条件 被相続人：父 自宅：二世帯住宅（完全分離型）、敷地300㎡、路線価30万円／㎡ → 評価額9,000万円 相続人：母と長男（同居）、次男（別居） ポイント 完全分離型二世帯住宅の場合、被相続人が居住していた部分に対応する土地しか特例の対象にならない。 父が1階、長男が2階に居住 → 敷地利用割合50%と仮定。 計算 土地評価額9,000万円 × 50%（父の居住分）＝ 4,500万円 小規模宅地特例80%減 → 900万円 非対象部分（長男居住分）＝ 4,500万円 👉 合計土地評価額：900万 + 4,500万 ＝ 5,400万円 ✅ 全面適用できず、評価減は限定的。二世帯住宅では設計・登記上の区分に注意。
5. ケーススタディ④：貸付宅地（アパート） 前提条件 被相続人：母 アパート敷地 250㎡、路線価20万円／㎡ → 評価額5,000万円 相続人：子2人 適用条件 相続人が相続後もアパートを保有する → 適用可 上限200㎡まで、50%減額 計算 200㎡部分：20万 × 200㎡ ＝ 4,000万円 → 2,000万円に減額 残り50㎡：20万 × 50㎡ ＝ 1,000万円（減額なし） 合計評価額：3,000万円 ✅ 特例なしだと5,000万 → 適用すれば3,000万まで圧縮。
6. 小規模宅地特例の注意点 相続開始時に居住しているか が大前提（空き家や別居だとNGのケース多い） 二世帯住宅や共有名義 は扱いが複雑になる 相続税申告をしないと適用できない（非課税でも要申告） 適用後すぐに売却しても否認されないが、形式的居住だと問題視されることあり 貸付宅地の「3年以内取得制限」に要注意（被相続人が亡くなる直前にアパート購入→特例対象外）
7. 実務上のポイント 誰が相続するかで 税額が数千万円変わる → 遺産分割協議の前に試算必須 配偶者控除と合わせれば「税額ゼロ」も可能 二世帯住宅・別居親族・貸付不動産は 専門家チェックが不可欠 将来売却予定なら「評価減後の課税価格」と「売却益課税（譲渡所得）」のバランスも考慮
まとめ 小規模宅地等の特例は、相続税において最もインパクトが大きい節税策です。 居住用で最大80%減額、330㎡まで 事業用・貸付用にも適用可能 ケースによっては課税価格を数千万円下げられる 👉 ただし、要件を満たさなければ適用できず、「誰が相続するか」「どのように居住・利用していたか」で結果が大きく変わります。 必ず 相続人全体のシミュレーション を行い、最適な分割と税務申告を計画することが重要です。