1. 不動産が相続税対策になる理由

相続税の計算は「相続時の時価」ではなく、原則として 路線価や固定資産税評価額 を基準に行われます。 このため、同じ資産額でも現金と不動産では課税評価額に差が出ます。 現金1億円 → 評価額1億円 不動産1億円（実勢価格） → 評価額7,000万程度になることも また、小規模宅地等の特例（最大80%減額）が適用できれば、さらに大幅な圧縮が可能です。 👉 つまり「現金を不動産に組み替える」「不動産の形態を工夫する」ことで相続税を大きく減らせます。

 

2. 代表的な不動産相続税対策

小規模宅地等の特例の活用 居住用宅地：80%減額（330㎡まで） 事業用宅地：80%減額（400㎡まで） 貸付宅地：50%減額（200㎡まで） 生前贈与を組み合わせる 暦年贈与110万円非課税枠 相続時精算課税（2,500万円まで非課税） 贈与時の評価額で固定できるメリット 不動産の活用方法を変える 更地より賃貸アパート（貸家建付地評価で減額） 居住用・事業用にすれば小規模宅地特例対象に 共有名義にする 共有割合で分散させることで、相続時の分割を容易に 法人を活用する 不動産を法人に移転し、相続税負担を軽減

 

3. ケーススタディ①：現金から不動産への組替 前提条件 父：80歳 財産：現金1億円、相続人は妻と子2人 相続税基礎控除：3,000万 + 600万×3人 ＝ 4,800万 現金のまま相続 課税価格：1億 − 4,800万 ＝ 5,200万 相続税（概算）：約1,000万円 1億円で不動産を購入（評価7,000万） 課税価格：7,000万 − 4,800万 ＝ 2,200万 相続税（概算）：約300万円 ✅ 現金を不動産に組み替えるだけで、相続税700万円削減。

 

4. ケーススタディ②：自宅の小規模宅地特例 前提条件 自宅土地：200㎡（路線価30万/㎡ → 評価額6,000万） 建物：500万 現金：1,000万 相続人：妻と子 特例なし 合計評価：6,000万 + 500万 + 1,000万 ＝ 7,500万 基礎控除：4,800万 課税価格：2,700万 小規模宅地特例あり（居住用80%減） 土地：6,000万 → 1,200万 合計評価：1,200万 + 500万 + 1,000万 ＝ 2,700万 基礎控除：4,800万 課税価格：0円 ✅ 適用の有無で、相続税ゼロにできるかどうかが分かれる。

 

5. ケーススタディ③：更地とアパートの比較 前提条件 更地：300㎡、路線価30万/㎡ → 評価額9,000万 相続人：子2人 更地のまま相続 評価額：9,000万 アパートを建てた場合（貸家建付地評価） 土地評価：9,000万 × 80% ＝ 7,200万 建物評価：建築費5,000万、固定資産税評価60% → 3,000万 合計：1億2,000万の実勢価値 → 評価額1億200万 👉 現金9,000万を更地で持つよりも、アパート化すると評価額を圧縮可能。 さらに 貸付宅地特例（50%減額、200㎡まで） を使えば、課税価格をさらに下げられる。 ✅ 不動産の形態を工夫することで、相続税を大幅に抑えつつ、家賃収入も得られる。

 

6. ケーススタディ④：生前贈与と不動産 前提条件 父：70歳 財産：土地4,000万 相続人：子2人 相続時にそのまま承継 評価額4,000万が課税対象 生前贈与（相続時精算課税） 2,500万まで非課税 → 贈与時評価で固定 将来、土地の評価が6,000万に上がっても課税は4,000万ベース ✅ 相続時精算課税は「値上がりが予想される土地」で有効。

 

7. 相続税対策の注意点

相続税だけに偏らない → 節税しても、売却時の譲渡所得税で逆に不利になるケースあり 不動産流動性リスク → 節税のために不動産を増やしすぎると、現金が足りず納税資金に困る 家族関係の調整 → 不動産は分割が難しく、争族の火種になる 制度の見直しリスク → 小規模宅地の特例や贈与税の優遇は税制改正の影響を受けやすい

 

まとめ

不動産は相続税対策として非常に有効ですが、 「現金 → 不動産」の組替 「特例（小規模宅地・貸付地）」の活用 「生前贈与・法人化」との組み合わせ をどう使うかで、税額は数百万円〜数千万円変わってきます。 👉 ポイントは、相続人の生活設計と税金のバランスを取ること。 相続税を減らしつつ、相続後の納税・管理・売却まで見据えた総合的な設計が必要です。