共有相続人に“行方不明者”がいるときの不動産売却 ――方法論と実務ポイント

「相続人の一人がつかまらない。けれど家は売りたい」――現場でよく遭遇する難題です。共有名義の不動産は原則として全員の同意がないと処分（売却）できません。そこで使える法的ルートを、スピード重視の任意売却ルート／制度活用ルート／裁判ルートの3本立てで整理し、実務の詰めどころまで踏み込みます。民法や家裁実務の要点に基づいています。

 

全体像（最短でゴールに近づく道順）

任意売却を目指す本命ルート 不在者財産管理人の選任 → 家裁の許可 → 売却

行方不明の相続人を「法的に代理」できる人（不在者財産管理人）を家庭裁判所で選んでもらい、その管理人が家裁の権限外行為許可を得て売る流れ。

任意売却の価格・スケジュールを自分たちで組みやすいのが最大の利点です。 2023年施行の“所在等不明共有者”向け制度を活用 共有者の所在が分からないとき、他の共有者だけで管理や変更（売却に相当）を決める裁判や、所在等不明者の持分取得（買い取り）裁判が使えます。 ※相続を原因とする共有（いわゆる遺産共有）では、原則相続開始から10年を経ていること等の要件が絡みます。

 

最後の手段：共有物分割の訴訟（競売含む）

協議できない／合意が整わないなら、裁判所に共有物分割を請求。現物分割が難しいと競売になり、相場より安くなることが多いのが痛点。行方不明者には公示送達で訴状を届けたものと扱います。

長期不明なら：失踪宣告 7年以上の不明（災害・事故等は1年）で失踪宣告を申し立て、法律上「死亡」とみなして相続を開始させる方法。使える場面は限られますが、相続関係をシンプルにし直せます。

 

ルート別の実務ステップ

A. 不在者財産管理人で任意売却（最も現実的）

① 家庭裁判所へ申立て

申立人：利害関係人（他の相続人など）

管轄：不在者の従前の住所地等を管轄する家裁

ポイント：所在調査の実績（住民票の附票等の履歴、連絡試行の記録）を丁寧に添付。

 

② 管理人選任後の権限設計

管理人の通常権限は「保存・管理」まで。

売却や遺産分割に参加するには家裁の許可が必要（権限外行為許可）。

売却条件（価格・相手方・仲介の有無）を具体化して申請。

 

③ 売却実行・代金の扱い 許可を得て売却。

不在者に帰属する持分相当額は供託する取扱いが一般的。登記には、管理人選任審判書と許可審判書を添付。

利点：任意売却のため価格棄損が少ない／スケジュールを自分たちで引ける

留意：選任時に予納金や担保を求められることあり。管理人には報告義務も。

 

B. 「所在等不明共有者」向けの新制度（2023年4月～）

1) 共有物の管理・変更を裁判で決定 管理は持分価格の過半数で決められる（従前）／変更に準ずる重要行為は4分の3以上で決定可。所在不明者がいても、裁判所の関与で意思決定を前に進められます。

2) 所在等不明共有者の「持分取得」裁判（民法262条の2） 相当対価を供託して、所在不明者の持分を裁判で取得する仕組み。これで“全員一致”が不要になります。条文の位置づけは民法262条の2。

3) 共有物の処分（売却等）に裁判所の許可（民法251条2項等） 所在不明共有者がいても、他の共有者の同意＋裁判所の許可で変更＝売却を可能にする枠組み。

4) “遺産共有”に関する時間要件 共有が相続に由来する場合、これらの特例は相続開始から10年経過等の要件に左右されます。相続直後は原則「遺産分割」で解決するのが先。制度の使い分けに注意。

利点：不在者財産管理人を置かず前進できる／“持分買い取り”で一気に単独化も

留意：使える場面・要件の見極めが難しい（遺産共有の10年要件が典型）。

 

C. 共有物分割の訴訟（最終手段） 協議不調・協議不能なら民法258条に基づき裁判所に分割請求。現物分割が困難なら競売の判断になりやすい。行方不明者には公示送達で手続を進める。

デメリット：競売は市場価格より落ちやすい。実入り重視なら、AかBで任意売却を狙いたいところ。

申立て・許可で“通る”ための実務メモ 所在調査の尽力を可視化 電話・郵送履歴、関係者への照会、住民票の附票・戸籍の連続取得など、「連絡不能」を裏づける材料を丁寧に添付。

価格の相当性 家裁の許可では価格の妥当性が肝。複数査定、固定資産評価・公示地価の比較、近傍成約例を資料化。 使途と保全 不在者持分の売却代金は供託方針を明示（管理人ルート／持分取得ルートとも）。

 

書類セットの基本

申立書、相続関係説明図、戸籍一式、固定資産評価証明、登記事項証明、物件資料、査定書、売買予定条件書（買付証明・媒介契約案）など。 どの順番で動く？（実務フローの推奨）

所在調査の記録化（メール・郵便・電話・SNS・実地訪問のログ化）

 

ゴールの選択

早く・高く売る：A. 不在者財産管理人 → 許可 → 任意売却

管理が長引く／単独化したい：B. 持分取得や変更許可の活用

協議不能・膠着：C. 共有物分割（競売覚悟） 家裁の手続準備（A・Bいずれも）

売却実行・代金供託・登記

ありがちな落とし穴 「相続財産管理人」との混同 相続人不明・不存在の案件で使うのが相続財産管理人。行方不明の特定相続人がいるなら、まずは不在者財産管理人です。 遺産共有の10年要件を見落とす 相続直後は、Bの特例が使えないことがある。まずは遺産分割（Aの管理人経由を含む）を検討。

競売の価格下落 訴訟で競売に流れると、任意売却より手取りが減りやすい。早期にAまたはBへ舵切りを。

 

まとめ（意思決定の指針） スピード×価格なら、不在者財産管理人＋家裁許可で任意売却が第一選択。

制度面での前進が必要なら、所在等不明共有者の特例（管理・変更の決定、持分取得）を検討。ただし遺産共有の10年要件の壁を必ずチェック。

膠着時の出口は共有物分割訴訟（公示送達／競売）。最後の手段と割り切る。

本稿は制度の全体像と実務の勘所を示すものです。実装段階では、家裁の運用や物件・相続関係の個別事情で最適解が変わります。司法書士・弁護士への並走依頼を前提に、最短距離のルート設計をどうぞお考え下さい。