💔 元配偶者の不法占有 ― ケーススタディで学ぶ実態と対応策 ―
1. ケース概要 兵庫県在住のAさん（50代男性）は、10年前に住宅ローンを組んで自宅を購入。 登記名義はAさん単独。妻Bさん（50代）は専業主婦。 その後、夫婦間の不和から離婚。 Bさんは離婚後も自宅に居住を続け、Aさんは近くのアパートへ転居。 離婚届は提出済みで、財産分与も口頭で「家は売る」という話をしていたが、 実際には売却が進まず、Bさんは「住む場所がないから出て行けない」と居座った。 5年後、Aさんが再婚を機に家を売却しようとしたところ、 不動産会社から「現在居住者がいるため、売却は不可能」と指摘され、 ここで初めて“法的な不法占有”の状態であることが発覚した。
2. 法的な問題点 （1）離婚後の使用権は消滅 離婚時に取り決め（使用貸借契約・財産分与など）がない場合、 元配偶者はその家を使用する権利を失います。 したがって、離婚後の居住は不法占有に該当します。 （2）使用料相当損害金の発生 Aさんは所有者として、Bさんに対して「占有期間中の使用料（家賃相当）」を 損害金として請求可能。 例えば月10万円 × 60か月（5年間）＝ 600万円の損害賠償請求も理論上可能です。 （3）売却阻害・経済的損失 不法占有中は第三者への売却ができず、固定資産税・維持費だけがかかる。 実質的には所有権の行使を妨害されている状態です。
3. 実際の対応プロセス ステップ①：内容証明で退去要求 Aさんは弁護士を通じて「所有権に基づく明渡請求通知」を内容証明で送付。 ・離婚日 ・所有権がAさん単独であること ・居住権が存在しないこと ・〇月末までに退去するよう要求 しかし、Bさんは「慰謝料代わりにもらった」と主張し退去を拒否。 ステップ②：明渡請求訴訟の提起 Aさんは家庭裁判所を通じて明渡請求訴訟を提起。 裁判では以下の争点が焦点となった： Bさんに「使用貸借契約」があったか 財産分与として家を譲渡した合意があったか 居住を黙認していた期間の扱い ステップ③：裁判所の判断 裁判所は「財産分与の合意なし・登記名義はA単独・黙認期間はあるが居住権を認める証拠なし」 と判断し、Bさんに対して退去命令＋使用料相当損害金の支払いを命じました。 Bさんは判決に従わず、最終的に強制執行（執行官立会いの立退き）が実施され、 6年越しに物件は明け渡されました。
4. 実務上の課題と教訓 🧩（1）離婚時の取り決めの欠如 最も多いトラブルの原因は「口頭合意のみ」。 財産分与や居住権について書面（公正証書・協議書）を残さないと、 後から「そんな約束はしていない」と紛糾します。 🧩（2）感情的対立が交渉を阻害 不法占有問題は、法律論だけでなく「感情論」の戦いでもあります。 離婚の経緯が複雑だと、退去要求が“攻撃”と受け取られ、対話が困難になります。 🧩（3）不動産価値の下落 居住中の元配偶者が立退きに抵抗している家は、 市場では「訳あり物件」として扱われ、実勢価格の2〜3割下落することも。 🧩（4）立退き後の家財トラブル 退去後に家財が残されている場合、勝手に処分すると「器物損壊」「不当利得」で 逆に訴えられるリスクがある。 → 一定期間の保管・通知を経て法的処分する必要あり。
5. 不法占有に対する法的手段の整理 手段 概要 実務上のポイント 内容証明郵便 法的手続き前の意思表示 弁護士名義だと効果大 明渡請求訴訟 退去命令を求める裁判 証拠（登記簿・離婚協議書）が重要 強制執行 判決確定後の実行段階 執行官が立ち会い実力行使 損害賠償請求 不法占有期間の使用料相当額を請求 不当利得返還請求と併用可 仮処分 緊急時に暫定的排除を求める 危険行為がある場合に有効
6. ケース分析：感情のもつれと法のバランス Aさんのケースでは、法律的には完全にAさんが正当でした。 しかし、裁判まで6年を要したのは、 「居住権の主張」や「情状酌量の余地」が絡んだからです。 裁判所は、“退去命令”を出してもすぐに強制執行できるとは限らず、 家庭裁判所の調停を経て、一定期間の猶予を与えるケースもあります。 特に高齢・無収入の元配偶者であれば、社会的配慮から猶予が長引くことも。
7. 解決のための実務的アプローチ ✅ 離婚時点で「財産分与契約書」を作成 「家は○年以内に売却」「退去日は○月末」など明確に記す。 ✅ 所有権・居住権を登記で整理 登記簿に「配偶者居住権」などを設定しておくと、後々のトラブル回避になる。 ✅ 弁護士・不動産会社の連携 法的整理と市場価値の確保を同時に行うことで、 「感情の整理」と「経済的損失の最小化」を両立できる。
8. 🐼ぱんだhouseコメント 「不法占有問題は、“愛情の残骸”が法的紛争に変わったものです。 いちばん難しいのは、正義の主張よりも現実的な出口を見つけること。 私たちはこうした案件で、 退去後の再販 買い取りによる早期解決 弁護士との共同対応 などを行い、依頼者の“生活再出発”を支えています。 『人間関係の終わり』ではなく、 『新しい人生の始まり』として整理することが、 最も健全な解決です。」