未登記建物の売却｜登記されていない建物の売却方法と必要な登記手続き・注意点を徹底解説 不動産売却の相談で意外と多いのが、「建物が未登記ですが、売却できますか？」というご質問です。 結論から言うと、未登記建物でも売却は可能です。ただし、売主様にも買主様にもデメリットが大きく、通常は売却前に登記を済ませることが必須レベルの重要ポイントになります。 この記事では、未登記建物の売却方法、登記手続きの流れ、そして見落としがちな重大リスクまで、不動産専門的な視点で徹底解説します。 ぱんだhouseが日頃現場で感じるリアルな注意点も盛り込んでいます。

 

■ 1. 未登記建物とは？｜どういう状態が“未登記”なのか 未登記建物とは、 建物の新築時に登記がされていない 増築・改築部分だけが未登記のまま 昔から建っているが登記簿に記載されていない といった状態の建物のことを指します。 ● 未登記のよくある理由 昔の建築で登記手続きがされていない 自己建築・増築をしたが申請していない 登記費用を節約した 親族間で利用していたため放置されていた 未登記のまま長年経過している物件は意外に多く、特に郊外や古い住宅街では頻繁に見られます。

 

■ 2. 未登記建物は売却できる？｜結論：売れるが注意点だらけ 未登記建物の売却は法律上可能ですが、買主・金融機関・不動産会社のいずれにもリスクがあるため、 「登記後の売却」が実務ではほぼ必須です。 ● 未登記建物の売却が問題になる理由 所有者が誰か証明できない 固定資産税評価額が不明で売買価格が決めにくい 住宅ローン利用がほぼ不可能 建築確認・検査済証の有無が曖昧 違法建築の疑いを持たれ売却が難航しやすい ぱんだhouseでも、未登記のまま売却したいというご相談はありますが、 ほとんどの場合、最初に「表示登記をしましょう」とご案内しています。

 

■ 3. 売却前にすべき登記｜「表題登記（表示登記）→所有権保存登記」 未登記建物の場合、まず必要なのは**表題登記（表示登記）**です。 ● ① 表題登記（表示登記） 建物の物理的情報（種類・構造・床面積）を登記簿に記載する手続き。 土地家屋調査士が実測し、建物の情報を登録します。 ● ② 所有権保存登記 表題登記後、法務局で所有者を登録する手続き。 これで初めて「この建物は誰のものか」が法的に証明されます。

 

■ 4. 未登記建物を売却するための手順｜実務フロー STEP1：状態確認（登記簿・固定資産台帳・建築資料） ・未登記の理由 ・建築年 ・増改築履歴 ・建築確認の有無 を調査することが最重要です。 STEP2：土地家屋調査士へ表題登記を依頼 現地調査・実測・図面作成を行います。 STEP3：所有権保存登記の申請 司法書士が手続きを担当するのが一般的です。 STEP4：売却活動スタート 登記が完了すれば通常の不動産と同じ扱い。 住宅ローンも使えるため購入希望者が一気に増えます。

 

■ 5. 未登記建物のまま売却すると起こりやすいトラブル 未登記で売ることも不可能ではありませんが、以下のようなトラブルが多発します。 契約後に登記ができず決済ができない 増築部分が違法で是正工事が必要になる 売買代金の減額交渉が入る 金融機関から担保として認めてもらえない 境界・面積の相違から損害賠償になることも 実務では、未登記建物のまま売却しようとすると、 見えないリスクが相場価格に反映され、売却価格が下がりやすい傾向があります。

 

■ ■ぱんだhouseの実務アドバイス 売却前に登記すれば売却価格が下がりにくい 表題登記は1〜2ヶ月前後かかるため早めの準備が吉 増築部分がある場合は違法建築の可能性を必ずチェック 未登記のままだと買主の不安を大きくし、売却期間も長期化 「未登記だしどうしよう…」という状態でも、 早めに調査・登記を進めれば問題なく売却できます。 現場では“やれば普通に売れる”ケースがほとんどです。

 

■ まとめ｜未登記建物は登記してから売るのが最も安全で高値 未登記建物の売却は可能ですが、 売却しにくい トラブルが多い 安く買われやすい というデメリットが大きいため、 登記を済ませてから売却することが最も安全で高値売却の近道です。 ぱんだhouseでは、未登記調査から表題登記、売却活動までワンストップで対応できますので、お気軽にご相談ください。