代償分割のケーススタディ｜不動産相続でもっとも揉めやすい“公平な分け方”の実務

不動産相続の中でも、最もトラブルになりやすいテーマのひとつが 「代償分割」。 特に、相続財産の大半が 不動産1つだけ の場合、遺産を“平等に分ける”ためには、1人が不動産を相続し、他の相続人に現金で代償金を支払う方法がもっとも現実的です。 しかし実務では、 ● 代償金の金額の決め方 ● 相続税への影響 ● 代償金の支払能力 ● 兄弟間の不公平感 など、複数の問題が複雑に絡みます。 ここでは、典型的なケーススタディをもとに、代償分割のポイントをわかりやすく整理します。

 

■ ケーススタディ①：兄が実家を相続し、弟へ代償金を支払うケース ● 状況 ・遺産の中心は 実家（評価3,000万円） ・相続人：兄と弟の2人 ・互いに家庭があり、売却は避けたい ● 分割方針 兄が実家に住んでいるため、 兄が不動産を取得。 弟へ 1,500万円の代償金 を支払うことで合意。 ● 実務で起こる問題 ① 評価額の基準が揉める 　固定資産税評価か？路線価か？実勢価格か？ 　⇒ 実勢価格（専門家の査定）が最も客観的。 ② 代償金の支払い原資が足りない 　兄はローンを組んで支払うことに。 　⇒ 住宅ローン利用時は「共有者の持分移転登記」や「担保設定」が必要。 ● 結果 兄が実家を継続利用しつつ、弟も公平な相続が実現。 → 最も多い典型的な代償分割パターン

 

■ ケーススタディ②：相続人が3人で、1人だけが不動産を取得するケース ● 状況 ・母が死亡 ・遺産：戸建2,400万円＋預金300万円 ・相続人：3人（長男・長女・次男） ● 分割方針 長男が戸建を相続 長女・次男へ代償金で対応 遺産総額：2,700万円 法定相続分（各900万円） 長男の取得分：不動産2,400万円 → 差額：1,500万円 → 長女・次男へ 750万円ずつ代償金 支払い ● 実務的な問題 ・長男に1,500万円の支払い能力がない ・不動産を担保に 借入金（代償金ローン） を利用 ● 結果 長男が住み続けられ、他の相続人も公平性を確保。 → 預金が少ない家庭で非常によく起こる実務例

 

■ ケーススタディ③：共有解消のために代償分割を実施するケース ● 状況 父の相続で兄弟3人が1/3ずつの共有。 ・築古戸建で売却しても1,200万円程度 ・兄が居住 ・姉と弟は売却を希望 ● 課題 売却すれば全員400万円ずつだが、兄は住み続けたい。 ● 解決策 兄が共有持分（2/3）を買い取り、 姉・弟へ 400万円ずつ代償金 を支払う。 ● 実務での注意点 ・共有者間売買のため、住宅ローンが使えないケースがある ・名義変更に伴う不動産取得税の注意

 

■ 代償分割の実務ポイント ① 不動産評価は必ず複数方式で比較 ・固定資産税評価 ・路線価 ・実勢価格（不動産査定） ← 最も重要 特に兄弟間では「高すぎる／低すぎる」と揉めやすい。 ② 代償金の支払能力を事前に確認 「払えない代償分割」は現実的ではない。 住宅ローンの活用や、担保設定の可否を要チェック。 ③ 代償金を支払った相続人は 相続税が減る場合がある 代償金は「債務控除」扱いになり、 相続税評価額を下げられるケースがある。 ④ 税務署に疑われないために「合意書・算定根拠」が必須 不自然に偏った代償金は“贈与扱い”される可能性。

 

■ 代償分割が向いているケース 実家を特定の相続人が引き継ぎたい 不動産の売却を避けたい 遺産の多くが不動産で現金が少ない 共有を避けてトラブルを防ぎたい 親の介護貢献度を考慮して公平にしたい ぱんだhouseでは、不動産評価＋代償金計算＋相続全体整理をワンストップでサポートできます。