「不動産相続の手続き完全ガイド｜名義変更・評価額・税金の流れをわかりやすく」

不動産の相続税対策：節税の基本から実務手順まで徹底解説

相続税は、現金だけでなく不動産も対象となる税金です。不動産は評価額の調整や特例制度の活用により、相続税負担を大幅に軽減できる可能性があります。本コラムでは、不動産を使った相続税対策の概要、具体的な方法、適用手順とポイントを詳しく解説します。

 

1️⃣ 不動産を活用した相続税対策の概要 相続税対策としての不動産活用は、主に以下の目的で行われます。

土地の評価額を下げる

路線価評価や固定資産税評価の差を利用

小規模宅地の特例、貸家建付地減額、地積規模の大きな宅地の評価減などを活用

現金化による課税圧縮を避ける

現金よりも不動産の方が相続税の節税効果が高い場合がある

相続分の調整や納税資金確保

不動産を分割しやすい形に整備

納税資金確保のために賃貸物件を利用する

 

2️⃣ 主な不動産相続税対策の方法

① 小規模宅地の特例 居住用や事業用の宅地について最大80％評価減 適用条件：相続人が引き続き使用することなど 注意点：適用面積上限や複数相続人間での調整が必要

② 貸家建付地・貸付事業用宅地 貸付けにより評価額を下げる（50％程度） 長期空室や利用状況により評価額変動

③ 土地分割・遺産分割の工夫 相続人間で不動産を分割する場合、土地の形状や評価方法を工夫することで課税額を調整可能 分割前に評価シミュレーションを行う

④ 贈与を活用 相続前に暦年贈与や相続時精算課税を活用して評価額圧縮 贈与税と相続税のバランスを考慮

⑤ 信託や法人化 信託や不動産管理法人を利用して評価額圧縮や納税資金の確保 専門家との事前相談が必須

 

3️⃣ 適用の手順（実務フロー）

対象不動産の整理 所有不動産の種類、面積、用途、評価額を確認

評価額シミュレーション

小規模宅地の特例、貸家建付地減額などの適用前後で計算

複数の節税方法を組み合わせて最適化

相続人との調整

分割案や適用特例の割り当てを事前に決定

遺言書の作成も検討

必要書類の準備 固定資産税評価証明書、登記事項証明書、賃貸契約書など

相続税申告 「小規模宅地等の特例の適用明細書」など、必要書類を添付 申告期限は原則、相続開始から10か月以内

 

4️⃣ 注意点とリスク

適用条件の確認が必須 小規模宅地の特例や貸家建付地減額は条件を満たさないと適用不可

相続人間の合意 複数相続人がいる場合、特例適用や分割方法について合意形成が必要

評価額の変動 土地形状や用途変更によって評価額が変わる可能性あり

納税資金の確保 不動産評価額は下がっても現金化できなければ納税資金が不足する場合あり

節税効果の過信に注意 過度な節税対策は将来的に争族や税務調査のリスクとなる

 

5️⃣ ケース別イメージ ケース 推奨対応 被相続人自宅＋子が居住 小規模宅地特例で最大80％評価減 貸家物件 貸家建付地減額で評価額圧縮、収益も確保 広大な農地や山林 相続税評価を圧縮できる場合あり、土地改良や分割を検討 複数相続人で争いそう 遺言書作成、分割シミュレーションで調整

 

6️⃣ まとめ 不動産は相続税対策の中心的資産であり、評価減額や特例活用により大幅な節税が可能 小規模宅地の特例、貸家建付地、贈与の組み合わせが効果的 適用条件や面積上限、相続人間の調整、納税資金確保など実務上の注意点を事前に整理することが重要 専門家とシミュレーションを行い、申告期限内に適切な手続きを行うことが節税成功の鍵