オーバーローンの売却｜住宅ローン残債が売却価格を上回るときの解決策とケーススタディ

不動産売却を検討する際、もっとも相談が多いのが 「売却価格より住宅ローン残債の方が高い」＝オーバーローン（逆ざや） のケースです。 市場価格が下がった、購入時の借入が多かった、離婚・転勤・収入減など理由は様々ですが、 自己資金なしで売却できないのでは？ と心配される方が非常に多いのが現実です。 結論としては—— オーバーローンでも売却は可能。 ただし、通常売却か任意売却かで大きく流れが異なります。 ここでは、典型的なケーススタディを交え、実務で使える対応策を詳しく解説します。

 

■ オーバーローン売却で選べる3つの解決策 ① 不足額を自己資金で補填して通常売却（完済型） もっともトラブルが少ない方法。 ただし不足額が大きいと現実的ではない。 ② 住み替えローン（買い替えローン）を使う 売却のマイナス分を次のローンにまとめて借入する方法。 → ただし審査は厳しい。 → 安定収入が必要。 ③ 任意売却を使って金融機関と交渉（不足額を分割返済） もっとも現実的で利用者が多い。 金融機関が同意すれば、差額を分割返済可能。 競売を避けやすく、引越し費用が認められるケースもある。

 

■ ケーススタディ①：住宅ローン残債2,000万円、売却価格1,600万円（▲400万円） ● 状況 ・家族構成：夫婦＋子 ・収入減により毎月の返済が重い ・ローン残高：2,000万円 ・査定価格：1,600万円 ● 課題 不足額400万円を一括で準備できない。 ● オプション検討 ① 不足額を自己資金で補填 → 不可 ② 住み替えローン → 審査否決 ③ 任意売却 → 金融機関から承諾 ● 任意売却の流れ 金融機関へ相談（ぺナルティなし） 売却のしやすい価格で市場に出す 1,600万円で売却成立 不足分400万円は「月1万円×約30年」で分割返済許可 ● 結果 ・競売を回避 ・引越し費用10万円が債権者から認められた ・夫婦の生活が改善 → 日本で最も多い実例パターン

 

■ ケーススタディ②：離婚によるオーバーローン売却（残債2,500万／売却1,800万） ● 状況 ・夫名義のローン ・別居により住宅に住む人がいない ・支払いが苦しく競売寸前 ● 解決策 任意売却を実施 ↓ 売却価格：1,800万円 不足額：700万円 ↓ 返済計画：月15,000円で長期返済に合意 ● 注意点 離婚時の住宅ローンは ・名義変更 ・連帯保証 ・持分 など法律問題が重なりやすい。 ぱんだhouseでは「離婚＋不動産＋ローン整理」の同時対応が多い分野です。

 

■ ケーススタディ③：競売開始決定後の任意売却 ● 状況 ・競売開始決定通知が届く ・残債：1,800万円 ・売却想定：1,300万円 ● 行動 急ぎ任意売却チームを編成し、入札前までに → 1,350万円で売却成功 ● 結果 ・競売より300万円以上高く売れた ・引越し費用も確保 ・残債450万円を分割返済へ ● ポイント 競売前でもまだ間に合う。 ただし時間との勝負なので早期相談が必須。

 

■ オーバーローン売却で絶対に知っておくべきポイント ① 任意売却は信用情報に傷はつかないケースが多い 「任意売却＝ブラックリスト」と誤解されがち。 実際は“延滞期間”の方が信用に影響する。 ② 不足分は一括返済でなくてもよい（分割OK） 毎月数千円の返済計画になるケースも。 ③ 金融機関は“売却しやすい価格設定”を重視 高値のチャレンジより、スピード成約が優先。 ④ 任意売却は専門チームが必須 ・金融機関との交渉 ・引越し費用の確保 ・競売回避 など、一般の不動産会社では対応不可の領域。 ぱんだhouseの強み（神戸市・三田市・北区エリア） ✔ 任意売却の実績多数 ✔ 金融機関との調整までフルサポート ✔ 競売回避のスピード対応 ✔ 相続・離婚の複合案件にも強い