売却時のリスク｜ケーススタディで学ぶ不動産売却トラブルと防ぎ方

不動産売却には、価格だけでなく 名義・法務・設備・境界・ローン残債 など、見落としがちなリスクがいくつも潜んでいます。 特に個人売主の場合、わずかな知識不足が 数十万〜百万円単位の損失 につながるケースも珍しくありません。 今回は、ぱんだhouseが売主サポートで実際に遭遇する状況に近い ケーススタディ形式 で、売却時に起こりやすいリスクを徹底解説します。

 

■ ケーススタディ①：境界トラブルで引き渡しが遅れる ●【背景】 売主B様の親から相続した土地を売却 境界標が一部紛失しており、隣地所有者とも面識が薄い 買主の金融機関から「境界確認が必要」と指摘 ● 起きた問題 隣地所有者との立会い日程が合わず、 　引き渡しが1ヶ月遅延 買主から「遅延損害金を請求する可能性がある」と通達 売主B様は精神的ストレス大 ● 解決策 土地家屋調査士を手配し境界の復元測量を実施 隣地所有者へ丁寧に説明し、測量に同意 トラブルは収束したが、 　測量費約25万円の負担＋引き渡し遅延 という痛手に

 

■ ケーススタディ②：設備の不具合で瑕疵（かし）クレーム ●【背景】 売主C様が築25年の戸建てを売却 売却後1ヶ月、買主から連絡 「エコキュートが壊れた。売主負担で修理してほしい」 ● 起きた問題 引き渡し後の設備故障は原則買主負担だが、 　事前の設備状況説明書に記載漏れがあった ため買主が強く主張 調停寸前まで発展 ● 解決策 仲介会社が間に入り、修理費8万円を折半 する形で合意 トラブル防止には、 　売却前の「設備確認」「不具合の正直な申告」 が極めて重要

 

■ ケーススタディ③：ローン完済できない“オーバーローン” ●【背景】 売主D様：住宅ローン残債2,480万円 複数社査定した結果、 　売却相場は最大でも2,200万円 ● 起きた問題 売却してもローンが全額返済できない 任意売却も検討する必要が発生 勤務先にバレる可能性など精神的負担が大きい ● 解決策 ぱんだhouse側の金融機関交渉により 　不足額280万円を無担保ローンへ組替え 任意売却を避け、通常売却で成立 売主D様の信用情報にも傷がつかず円満解決

 

■ ケーススタディ④：未登記建物で買主のローンが通らない ●【背景】 売主E様の母屋が未登記 買主の銀行審査で「建物の担保評価ができない」と指摘 売買契約後に発覚し、契約解除リスク に直面 ● 解決策 表題登記 → 所有権保存登記を迅速に実施 銀行審査クリア 売主E様「もっと早く知りたかった…」

 

■ 売却時の主要リスク一覧（保存版） ✔ 名義関連 相続登記未了、未登記建物、所有者不一致 ✔ 法務・手続き関連 境界未確定、越境物の放置、建ぺい率オーバー、増築未届 ✔ 物件状態のリスク 設備不具合の隠れた瑕疵 白アリ、雨漏り、構造劣化 ✔ 金融関連 オーバーローン 住宅ローン抹消がスムーズにできない ✔ 契約・交渉リスク 契約不適合責任をめぐる紛争 引き渡し遅延による損害金請求 ぱんだhouseの強みは、これら 売主側の落とし穴を事前に検査し、トラブルを未然に防ぐ ことにあります。

 

■ なぜ売却前にリスク洗い出しが必要なのか？ ● 理由①：売却価格が変わる 境界未確定 → 査定額が下がる 未登記 → 買主ローン不可で需要減 ● 理由②：取引のスピードが変わる 手続き不足があると契約後にストップ 引き渡し遅延の損害金リスク ● 理由③：売主の安心感が変わる 不安要素が少ないほど、交渉も強く出られる 契約不適合責任の範囲も明確化できる

 

■ まとめ｜売却の成功は「リスク管理」で決まる 不動産は高額取引のため、 小さな見落としが大きなトラブルにつながりやすい もの。 しかし、売却前に 境界確認 設備チェック 登記状況の整理 ローン残債の確認 物件資料の収集 をきちんと行えば、トラブルのほとんどは未然に防げます。 ぱんだhouseでは、 売却前のリスク診断 → 手続き調整 → 売却戦略 を一貫してサポート。 「売主ファースト」の体制で、安心して最高条件での売却を目指せるようお手伝いしています。